Hotel, il rinnovamento partirà dai tre stelle

I 3 stelle potrebbero diventare motore della trasformazione dell’hospitality italiana. Un’affermazione che, in un settore in cui a far rumore sono i deal dai grandi numeri propri del settore luxury, appare quantomeno insolita. A convincerci, invece, della fondatezza di questo cambiamento di prospettiva è Cristina Gentile, senior real estate consultant hospitality di World Capital Group, l'unica società italiana di consulenza e intermediazione immobiliare, specializzata nel commercial real estate: Office, Industrial & Logistics, Retail, Capital Market, Hotel & Rsa.

“Partiamo da un dato - ci dice -: In Italia, in base a un nostro report effettuato con Pkf, sono registrati 29.409 hotel, il 50,7% dei quali è costituito da 3 stelle, contro il 21,4% dei 4 stelle e solo il 2,2 del segmento upper level”.

Mancanza di flessibilità
Un settore, quello midscale, la cui potenza quantitativa è dunque innegabile, ma che oggi è in grande sofferenza a causa della competizione con i b&b soprattutto per un motivo: la difficoltà ad adeguarsi alle nuove esigenze di un mercato profondamente trasformato. “Dalle nostre rilevazioni - continua Gentile - emerge come una grande parte di queste strutture sia ancora gestita dalla stessa proprietà. A Roma, ad esempio, il 43,8% dei tre stelle è in mano agli stessi operatori dell’ospitalità. Molto comune è il caso della famiglia di imprenditori, che dagli anni Sessanta si tramanda lo stesso hotel di padre in figlio, magari con arredi fatiscenti e un livello di servizio discutibile. Una tipologia di offerta che, se prima del Covid poteva bastare, ora non accontenta più un cliente che pretende il meglio da ogni categoria di struttura, compresi i tre stelle”.

Asset sul mercato
Se a questo aggiungiamo i costi sempre molto elevati, il problema della mancanza di personale e, non ultima, l’assenza di cambio generazionale il gioco è fatto: “Tutti questi elementi - sostiene Gentile - ci lasciano intendere che arriveranno sul mercato sempre più asset in vendita o in affitto: strutture interessanti, perché magari ubicate in prossimità dei centri storici o anche in location secondarie, ma sempre più attrattive”.

Strutture che, in base alla scelta degli acquirenti, potranno essere oggetto di upgrading, ma non solo: “Stanno aumentando i progetti il cui obiettivo è di non snaturare l’edifico, ma di trasformarlo in un vero tre stelle, posizionandolo nel punto più alto della sua categoria e rendendolo così la migliore proposta della sua gamma”.

Investimenti in crescita
Il segmento midscale ha, dunque, potenzialità enormi all’interno di un panorama più ampio che vede il ritorno alla crescita degli investimenti nell’albergatoria: “Dopo un periodo di fermo da parte degli investitori nel 2022 - spiega Gentile - ora in Italia l’hospitality è il terzo settore per volumi, con il 15% sul totale degli investimenti, che nei primi nove mesi del 2023 è stato pari a 3,5 miliardi. E il trend è di costante progressione a doppia cifra di un trimestre rispetto a quello precedente”.

Le opportunità e le sfide
I fattori di appeal non mancano, a cominciare dall’attrattività dello stesso brand Paese “e anche da un fattore logistico, la breve distanza tra le città importanti e le mete prettamente leisure”. Tuttavia non si può non tenere conto anche degli aspetti negativi, dalla burocrazia alla stagionalità ancora troppo corta, “per non parlare dell’accesso non facile ai finanziamenti”. E qui, conclude Gentile, entra in gioco World Capital, la cui mission è “aiutare gli albergatori prima che cadano in ginocchio, supportandoli nella procedura di vendita o di affitto dell’immobile”.